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¿PUEDE HACIENDA RECLAMARLE MAYORES IMPUESTOS SOBRE LOS QUE LE CORRESPONDEN AL ADQUIRIR UN INMUEBLE?

14-09-2018

 

Recientemente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra del método de coeficientes utilizado por algunas Haciendas autonómicas, como la Aragonesa, para comprobar el valor real de un inmueble.

 

Cuando alguien adquiere un inmueble, tiene que tener en cuenta que la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (IS e ID) es el “valor real” del inmueble, que el Tribunal Supremo ha equiparado con el valor de mercado” o, lo que es lo mismo, “aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado”.

 

La caída de precios en el mercado inmobiliario y las revisiones y actualizaciones catastrales llevadas a cabo en los últimos años, han provocado  un desajuste manifiesto entre los precios reales por los que se transmiten los inmuebles y por ende, los valores declarados por los contribuyentes a efectos de liquidar el ITP o el IS y D y los valores reales que fijan las Comunidades Autónomas que, en general, son muy superiores.

Como consecuencia de ello, han aumentado de forma considerable las liquidaciones complementarias que giran las Administraciones tributarias autonómicas a las presentadas inicialmente por los contribuyentes, por comprobación de valores de los inmuebles transmitidos, en base a alguno de los métodos de valoración previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Entre estos métodos para comprobar el valor real de un inmueble, uno de los que utilizan habitualmente muchas Comunidades Autónomas, y entre ellas la de  Aragón, es el de aplicar unos coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral del inmueble (artículo 57.1.b de la LGT).

Este método ha  sido muy criticado porque no tiene en cuenta las circunstancias concretas de cada inmueble, tales como el  estado de conservación, las calidades, las reformas….y, por tanto, con la aplicación del mismo, se considera que no se obtiene el “valor real” de un inmueble.

Pues bien, recientemente, el Tribunal Supremo en cuatro sentencias históricas (842/2018 y 843/2018, de 23 de mayo de 2018 y 942/2018 y 943/2018, de 5 de junio de 2018)   ha fijado doctrina sobre este método de coeficientes, estableciendo que  el mismo no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata  para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.”

 

Además establece que este método de comprobación "no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes” y exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral".

Y también deja claro que la carga de la prueba de la falta de coincidencia entre el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto y el valor real del inmueble corresponde a la Administración.

El Alto Tribunal contesta también a la cuestión de si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método.

A esta pregunta responde que la utilización  de la tasación pericial contradictoria es meramente potestativa. Es decir, el interesado puede promoverla o recurrir la liquidación derivada de la comprobación de la Administración basada en el método de los valores catastrales multiplicados por coeficientes, valiéndose de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa. Y añade que “La decisión del Tribunal de instancia que considera que el valor declarado por el interesado se ajusta al valor real, o lo hace en mayor medida que el establecido por la Administración, constituye una cuestión de apreciación probatoria que no puede ser revisada en el recurso de casación.”

En resumen, si Vd. ha adquirido un inmueble por compra, herencia o donación y recibe una notificación de la Hacienda de Aragón en la que  le exige el pago de una cantidad mayor de impuestos (ITP, IS o ID), por comprobación del valor real del inmueble que Vd. ha adquirido, aplicándole el método de de coeficientes, Vd. podrá oponerse, alegando esta nueva doctrina del Tribunal Supremo, y será Hacienda la que tendrá que razonar y probar que el valor declarado por Vd. no corresponde con el valor real, con un examen directo del inmueble.

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